Imagina que estás a punto de dar un paso clave hacia tu futuro financiero: adquirir una propiedad en Uruguay. Aunque puede ser una excelente oportunidad, no estás del todo seguro/a pues necesitas conocer: ¿cómo saber si es rentable invertir en Uruguay? Algunos inversores se lanzan al ruedo sin realizar un análisis exhaustivo de la propiedad y los dividendos que le puede ofrecer o no. En este post te explicaré cómo puedes evaluar la rentabilidad de una propiedad y así vas a poder evitar pérdidas en tus inversiones inmobiliarias en Uruguay
1. Define tu meta de inversión
Antes de tener en cuenta la rentabilidad, es primordial definir que estrategia de inversión inmobiliaria deseas emplear. Son varias las estrategias de inversión inmobiliaria que puedes aplicar, no obstante hay dos que son las más típicas en Montevideo:
- Vivir de Rentas: Adquirir una propiedad y generar ingresos pasivos mediante el alquiler.
- Reventa: Consiste en adquirir una propiedad a un precio más económico y vender más adelante cuando el valor de mercado haya aumentado.
Lo importante que debes conocer es que cada modalidad tiene sus propias formas de medir la rentabilidad, por tanto es clave para ti definir tu objetivo antes de tomar cualquier decisión.
2. Conocer la rentabilidad de una inversión
Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable, debes calcular su rendimiento financiero.
Rentabilidad bruta
Es el porcentaje de ingresos anuales sobre el precio de compra de la propiedad:
¿Cómo se calcula?
La Rentabilidad Bruta en (%) = (Ingreso anual por alquiler convertido al precio del dólar actual / Precio de compra) x 100
Por ejemplo: Si inviertes en una propiedad con valor de unos USD 150.000 y la alquilas por unos USD 800 mensuales (USD 9.600 al año), la rentabilidad bruta en este caso sería de unos:
(9.600 / 150.000) x 100 = 6,4%
Lo que significa que anualmente tu inversión está aportando un porcentaje de ganancia del 6,4% a lo que debemos añadir que cada año tanto el valor de la propiedad como el valor del alquiler aumentan su valor en aproximadamente un 3% aportando una revalorización anual importante a tu patrimonio.
Rentabilidad neta
Es un cálculo más exacto debido a que incluye los gastos operativos relacionados con la propiedad.
Para calcularla se aplica la siguiente fórmula:
Rentabilidad neta en (%) = [(Ingreso anual por alquiler convertido al precio del dólar en la actualidad – Gastos operativos anuales) / Precio de compra] x 100
Ejemplo de gastos:
- Impuestos inmobiliarios (ITP, Contribución Inmob. Tributos domiciliarios. etc )
- Gastos comunes
- Mantenimiento
- Póliza de Seguro de la propiedad
- Periodo de Vacancia (meses sin alquilar la propiedad)
Si esos costos suman USD 2.000 al año, la rentabilidad neta sería:
(9.600 – 2.000) / 150.000 x 100 = 5,1%
En el mercado inmobiliario Uruguayo, específicamente en Montevideo, una rentabilidad neta promedio de entre un 5% al 7% anual se considera atractiva para alquileres tradicionales.
3. Considerar la ubicación
En Montevideo no son todas las zonas lad que ofrecen un alto potencial de rentabilidad ni demanda de alquileres, existen barrios que presentan altas demandas de alquileres tanto por estar cercanos a servicios premium como por su cercanía a zonas de playa, la rambla, fácil acceso, desarrollo constante y seguridad ejemplo de ellos son:
Pocitos y Punta Carretas: principalmente para alquileres de largo plazo y turistas.
Centro y Cordón: ideal para estudiantes y jóvenes profesionales.
Barrio Sur y Palermo: zona en crecimiento y desarrollo, lo que significa una demanda creciente y revalorización.
Es fundamental tener en cuenta los planes de crecimiento de la zona, así como su cercanía a servicios y el perfil de inquilinos que podrían estar interesados en vivir en estos barrios.
4. Considerar el aumento del valor de una propiedad
Si bien es bueno tener en presente que los ingresos generados por concepto de alquiler, también es cierto y necesario tener presente el aumento de valor que pueden experimentar con el tiempo los inmuebles. Para llegar a este valor conocido como revalorización, se tienen en cuenta elementos como:
- Valor a que se venden propiedades con las mismas características en la zona.
- Desarrollo de nuevos proyectos de infraestructura en la zona
- Expansión de centros de estudio, salud, comercios, transporte público, etc.)
Un ejemplo de ello es que, en los últimos 5 años, varias zonas de Montevideo han experimentado una revalorización de entre el 3% y el 7% anual, lo que significa una ganancia adicional a la hora de vender una propiedad.
5. Realizar una comparación de varias opciones de inversión.
Si estás pensando en qué invertir en Uruguay, realizar una comparación de la inversión inmobiliaria con diferentes alternativas de inversión puede ayudarte a tomar mejores decisiones, ejemplo de alternativas que puedes tener en cuenta serían:
- Cuentas de ahorro a plazos fijos en bancos (en este caso la rentabilidad suele ser baja y segura).
- Adquirir Bonos del Estado mediante operaciones de compra.
- Adquirir franquicias o negocios en funcionamiento.
En el caso del mercado inmobiliario en Montevideo si bien es cierto que es necesario analizar las posibles opciones antes de realizar cualquier acción, ofrece una estabilidad y seguridad jurídica que respalda la inversión, lo que lo convierte en una opción sumamente atractiva.
6. Considerar los beneficios y los incentivos fiscales
El mercado inmobiliario ofrece beneficios e incentivos fiscales atractivos, lo que hace de Invertir en Uruguay una excelente oportunidad que están aprovechando los inversores extranjeros, entre los principales incentivos tenemos:
- Exoneraciones tributarias para aquellos desarrollos que están construidos bajo el amparo de la Ley de Vivienda Promovida.
- Beneficios para aquellos alquileres de largo plazo.
- Exención del Impuesto al Valor Agregado en la compra de unidades en desarrollos bajo la Ley de Vivienda Promovida.
Tener presentes estos incentivos a la hora de tomar una decisión ayudan a aumentar la rentabilidad de tu inversión.
Conclusión
La inversión inmobiliaria en Uruguay puede representar una oportunidad única y una excelente decisión, sin embargo no todas las propiedades ofrecen ganancias atractivas, motivo por el cual antes de avanzar con una inversión es preciso considerar y estudiar al pie de la letra cada uno de los aspectos vistos anteriormente: rentabilidad bruta y neta, ubicación, revalorización, comparar con otras alternativas de inversión en Uruguay, así como evaluar los incentivos fiscales y exoneraciones tributarias.
Una vez que ya domines estos elementos fundamentales, ¿estás listo/a para conocer algunos de los proyectos más beneficiosos de Montevideo? Contáctame y te ayudaré a encontrar la oportunidad de inversión ideal para ti.
